전체 법령해석사례

한글 PDF 목록

• 질의요지

  
  「공인중개사법」 제25조에서는 개업공인중개사(각주: 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사를 의미하며, 이하 같음 )가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개대상물에 대해 설명과 근거자료를 제시하도록 하고, 거래계약서 작성 시 그 설명사항을 서면으로 작성하여 교부 등을 하도록 규정하고 있는데, 법인인 개업공인중개사에 소속된 같은 법 제2조제6호에 따른 중개보조원(이하 “중개보조원”이라 함)이 개업공인중개사의 위임을 받은 경우에는 중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 같은 법 제25조의 업무(이하 “중개대상물 확인ㆍ설명 업무”라 함)를 수행할 수 있는지?
  
  

• 질의배경

  
  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  이 사안의 경우 중개보조원은 개업공인중개사의 위임을 받더라도 중개대상물 확인․설명 업무를 수행할 수 없습니다.
  
  

• 이유

  
  「공인중개사법」 제25조에서는 중개대상물 확인ㆍ설명 업무의 주체를 “개업공인중개사”로 규정하고 있고, 같은 법 제2조제6호에서는 “중개보조원”을 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자로 정의하고 있는바, “개업공인중개사”가 아닌 “중개보조원”이 중개대상물 확인․설명 업무의 주체에 해당하지 않는 것은 문언상 분명합니다.
  
  또한 「공인중개사법」 제25조제1항 및 제4항에서는 개업공인중개사의 중개대상물에 관한 성실ㆍ정확한 설명 의무 및 중개대상물의 확인ㆍ설명서에 대한 서명ㆍ날인 의무를 규정하면서, 소속공인중개사가 같은 조 제1항을 위반한 경우 시․도지사는 그 소속공인중개사의 자격을 정지할 수 있고(같은 법 제36조), 개업공인중개사 및 소속공인중개사가 같은 법 제25조제4항을 위반한 경우 등록관청은 개업공인중개사의 업무를, 시․도지사는 소속공인중개사의 자격을 정지할 수 있도록 규정하고 있는 점(같은 법 제36조 및 제39조)에 비추어 볼 때, 같은 법에서는 중개보조원이 중개대상물 확인․설명 업무를 수행하는 것은 예정하고 있지 않다고 보는 것이 법체계에 부합하는 해석입니다.
  
  아울러 「공인중개사법」 제2조제6호에 따르면 “중개보조원”은 “중개를 보조하는 정도의 단순한 업무”를 할 수 있는데, 같은 법 제25조를 위반하여 중개대상물 확인ㆍ설명 업무를 한 경우 같은 법 제36조 및 제39조에 따라 자격취소나 업무정지의 대상이 될 수 있음에 비추어 볼 때, 중개대상물 확인․설명 업무는 개업공인중개사와 소속공인중개사의 권리ㆍ의무에 영향을 미칠 수 있는 중요한 업무라 할 것이어서 중개보조원이 할 수 있는 “단순한 업무”라고 볼 수 없고, 만약 개업공인중개사의 위임을 받았다는 이유로 중개보조원이 해당 업무를 할 수 있다고 해석한다면, 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 전문성을 제고함으로써 부동산중개업을 건전하게 육성하기 위한 「공인중개사법」의 입법 목적이나 부동산 거래질서를 효율적으로 규율하기 위해 둔 공인중개사 자격제도의 취지에도 위배될 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.
  
  한편 「공인중개사법」 제15조제2항에서 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있으므로 중개보조원도 개업공인중개사의 위임을 받은 경우 중개대상물 확인ㆍ설명 업무를 수행할 수 있다는 의견이 있으나, 해당 규정은 소속공인중개사 또는 중개보조원이 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 그를 고용한 중개업자에 대해서도 손해를 배상할 책임을 부여하도록 하기 위한 것(각주: 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결례 참조)일 뿐 중개보조원의 업무범위를 중개대상물 확인ㆍ설명 업무까지 확대하려는 취지의 규정이라고 볼 수 없다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않습니다.
  
  따라서 중개보조원은 개업공인중개사의 위임을 받더라도 중개대상물 확인․설명 업무를 수행할 수 없습니다.
  <관계 법령>
  
  공인중개사법
  제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
  1. ∼ 5. (생 략)
  6. “중개보조원”이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
  제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
  1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
  2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
  3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
  ②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.
  ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.
  ④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.