전체 법령해석사례

한글 PDF 목록

• 질의요지

  
  「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제44조제2항에서는 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서는 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 규정하고 있는바,
  
  임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 후, 종전 임대차계약 개시일부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있는지?
  
  

• 질의배경

  
  민원인은 위 질의요지에 대하여 국토교통부가 증액할 수 있다고 회신하자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  이 사안의 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있습니다.
  
  

• 이유

  
  민간임대주택법 제44조제2항 및 제3항에서는 임대사업자가 임대기간 동안 임대료 증액을 청구할 때의 증액 비율 한도를 규정하면서 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료 증액 청구를 하지 못한다고 규정하고 있는데, 같은 조 제2항의 임대기간은 민간임대주택을 임대하기 위하여 임대등록을 유지하는 모든 기간(각주: 법제처 2020. 2. 13. 회신 19-0410 해석례 참조)을 의미하는바, 문언상 임대기간 동안 임대료 증액 청구가 가능한 날은 종전 임대차계약이 개시된 날 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 날부터 1년이 경과한 날이고, 종전 임대차계약의 기간이 1년 미만인지 여부는 임대료 증액의 제한 요건으로 규정되어 있지 않습니다.
  
  또한 민간임대주택법은 임대사업자의 과도한 임대료 증액을 방지하여 적정한 임대료 수준을 유지하고 임차인의 권익을 보호함으로써 서민들의 주거 안정에 실질적으로 도움이 될 수 있도록 임대료 증액 제한(제44조제2항) 및 임대료 증액기간 제한(제44조제3항)에 관한 규정을 두고 있는 한편, 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하려는 목적(제1조)의 법률이라는 점에 비추어 볼 때, 같은 법은 주택임대사업자의 재산권 행사와 임차인의 권익 보호가 조화를 이루는 방향으로 해석할 필요가 있습니다.
  
  그런데 만약 민간임대주택법 제44조제3항에 따라 임대료의 증액이 제한되는지 여부를 판단할 때, 종전 임대차계약의 기간이 1년 미만인 경우에는 종전 계약의 개시일부터 1년이 경과한 후에 새로운 계약을 체결하더라도 임대료 증액 청구가 금지된다고 해석한다면, 연속하여 1년 미만의 기간으로 임대차계약을 체결하는 민간임대주택사업자는 계속해서 임대료 증액을 할 수 없게 되는 불합리한 결과를 초래할 수도 있으므로 같은 법의 취지에 반한다고 할 것입니다.
  
  따라서 임대사업자가 종전 임차인과 계약기간 1년 미만의 임대차계약을 체결하고 계약기간이 만료된 후, 종전 임대차계약 개시일부터 1년이 지난 시점에서 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 임대료를 증액할 수 있습니다.
  
  민간임대주택에 관한 특별법
  제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.
  1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료
  2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료
  ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.
  ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
  ④ㆍ⑤ (생 략)
  <관계 법령>
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.