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• 질의요지

  
  개업공인중개사(각주: 「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사를 말하며, 이하 같음.)가 주거용건축물인 중개대상물을 중개하는 경우 「공인중개사법」 제25조제1항 및 같은 법 시행령 제21조제1항에 따라 중개의뢰인에게 확인ㆍ설명해야 하는 사항에 같은 법 시행규칙 별지 제20호서식의 기본 확인사항 중 “비선호시설”이 포함되는지?
  
  

• 질의배경

  
  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고, 개업공인중개사는 비선호시설에 대해서도 확인ㆍ설명해야 한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  이 사안의 경우 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 확인ㆍ설명해야 하는 사항에 비선호시설이 포함됩니다.
  
  

• 이유

  
  「공인중개사법」 제25조제1항에서 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등의 사항을 확인하여 이를 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항 본문에서는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 같은 조 제1항의 확인․설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 규정하고 있는바, 이는 부동산의 권리분석 및 시장가격 등에 관한 전문자격자로서 거래에 직접 관여하여 매매를 주도하는 등 실거래 형성에 큰 역할을 담당하는 공인중개사에게 중개 완성 전후에 중개대상물 확인ㆍ설명 및 확인ㆍ설명서의 작성ㆍ교부 등의 의무를 부여함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립함과 동시에 국민의 재산권을 보호하기 위한 것입니다.(각주: 법제처 2012. 4. 13. 회신 12-0172 해석례 참조)
  
  그런데 「공인중개사법」 제25조제1항의 위임에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항을 정한 같은 법 시행령 제21조제1항에서는 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건(제7호), 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건(제8호) 등을 규정하고 있고, 같은 법 제25조제3항 및 같은 법 시행령 제21조제3항에 따라 개업공인중개사가 중개가 완성되어 계약거래서를 작성할 때 거래당사자에게 발급해야 하는 중개대상물 확인ㆍ설명서를 정한 같은 법 시행규칙 별지 제20호서식에서는 개업공인중개사의 기본 확인사항으로 “비선호시설(1㎞이내)”을 규정하고 있는바, 해당 서식에 따른 확인사항인 “비선호시설”이 같은 법 시행령 제21조제1항 각 호에서 명시적으로 열거된 사항이 아니더라도 같은 항 제7호 및 제8호에서 환경조건 또는 입지조건의 예시로 든 사항을 구체화한 것으로 볼 수 있고, 부령에서 정한 서식도 법령의 일부를 구성(각주: 법제처 2014. 8. 14. 회신 14-0242 해석례 참조)하는 것이므로 개업공인중개사는 중개대상물의 반경 1㎞ 이내의 비선호시설에 대해서도 확인ㆍ설명할 의무가 있습니다.
  
  아울러 「공인중개사법」의 연혁법률인 구 「부동산중개업법」이 2000년 1월 28일 법률 제6236호로 개정되면서 부동산중개에 따른 서비스가 향상될 수 있도록 중개대상물에 대한 중개업자의 확인 및 설명 범위에 중개대상물의 상태 및 입지가 추가(각주: 2000. 1. 28. 법률 제6236호로 개정되어 2000. 7. 29. 시행된 구 「부동산중개업법」 개정이유 및 주요내용 참조)되었고, 이에 따라 중개대상물 확인․설명사항의 세부적인 항목과 기재방법 등에 관한 서식이 구 「부동산중개업법 시행규칙」 별지 제15호서식으로 개정(각주: 2000. 7. 29. 건설교통부령 제250호로 개정되어 같은 날 시행된 구 「부동산중개업법 시행규칙」 개정이유 및 주요내용 참조)되면서 환경조건의 하나로 “혐오시설(반경 1㎞ 이내)”이 추가되었고, 2011년 11월 8일 국토해양부령 제399호로 개정되면서 현행 서식과 같이 기본 확인사항 중 하나로 “비선호시설(1㎞ 이내)”을 규정한 것인데, 이는 중개업자 및 거래당사자간 분쟁의 사전 방지를 위해 중개업자 기본 확인사항과 세부 확인사항 및 중개수수료 등에 관한 사항으로 명확하게 구분(각주: 「공인중개사법 시행규칙」의 연혁법령인 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」이 2011. 11. 8. 국토해양부령 제399호로 일부개정될 당시 개정이유 및 주요내용 참조)하려는 것일 뿐 개업공인중개사가 확인․설명해야 하는 사항을 변경하려는 것이 아니었다는 점을 고려하더라도, 개업공인중개사가 주거용건축물을 중개할 때 확인ㆍ설명해야 하는 사항에는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식에 규정된 “비선호시설”이 포함된다고 해석하는 것이 타당합니다.
  
  ※ 법령정비 권고사항
  
  「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식의 “비선호시설”이 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항 각 호 중 어느 사항에 해당하는지와 구체적으로 어떤 시설이 “비선호시설”에 해당하는지가 불분명하므로 이를 명확히 규정할 필요가 있습니다.
  <관계 법령>
  공인중개사법
  제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
  1. 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
  2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
  3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
  ② ∼ ④ (생 략)
  
  공인중개사법 시행령
  제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.
  1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
  2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
  3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
  4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
  5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태
  6. 벽면 및 도배의 상태
  7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건
  8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건
  9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
  ② ∼ ④ (생 략)
  
  공인중개사법 시행규칙
  제16조(중개대상물의 확인·설명서의 서식) 영 제21조제3항에 따른 중개대상물 확인ㆍ설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분에 따른다.
  1. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ)(주거용건축물] : 별지 제20호서식
  2. ∼ 4. (생 략)
  
  별지 제20호서식 중 관련부분
  
  Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항
  
  ④ 입지조건
  도로와의
  관계
  ( m × m )도로에 접함 ［ ］포장 ［ ］비포장
  접근성
  ［ ］용이함 ［ ］불편함
  대중교통
  버스
  ( ) 정류장, 소요시간: (［ ］도보 ［ ］차량) 약 분
  지하철
  ( ) 역, 소요시간: (［ ］도보 ［ ］차량) 약 분
  주차장
  ［ ］없음 ［ ］전용주차시설 ［ ］공동주차시설 ［ ］그 밖의 주차시설 ( )
  교육시설
  초등학교
  ( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분
  중학교
  ( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분
  고등학교
  ( ) 학교, 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분
  판매 및
  의료시설
  백화점 및
  할인매장
  ( ), 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분
  종합의료시설
  ( ), 소요시간:(［ ］도보 ［ ］차량) 약 분
  
  ⑥ 비선호시설(1km이내)
  ［ ］없음 ［ ］있음 (종류 및 위치: )
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.