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• 질의요지

  
  「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획 승인 대상 미만의 규모로 도시형 생활주택(각주: 「주택법」 제2조제20호에 따른 도시형 생활주택을 말함.)을 건축․분양하기 위하여 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받으려는 경우 「주택법」 제21조제1항제2호를 적용하여 대지의 사용 권원만 확보해도 되는지?
  
  

• 질의배경

  
  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 대지의 사용 권원만 확보해서는 건축허가를 받을 수 없다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.
  
  

• 회답

  
  이 사안의 경우 「주택법」 제21조제1항제2호의 적용 대상이 아니므로 「건축법」 제11조제11항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 항 제1호 단서에 따라 대지의 소유권을 확보해야 합니다.
  
  

• 이유

  
  「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제21조제1항에서는 “제15조제1항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자”는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 하나(각 호 외의 부분 본문) 사업주체가 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우(제2호) 등에는 예외적으로 소유권을 확보하지 않아도 된다고 규정(각 호 외의 부분 단서)하고 있으며, 같은 법 제2조제10호에서는 “제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 각 목의 자”를 “사업주체”로 정의하고 있으므로, 대지의 소유권 확보에 대한 규정인 「주택법」 제21조제1항의 적용 대상은 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인 대상인 경우임이 분명합니다.
  
  한편 건축물을 건축하려는 경우 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 함)를 받아야 하는바, 「주택법」 제19조제1항에 따르면 사업계획승인 시 관계 행정기관의 장과 협의하면 건축허가가 의제되나 사업계획승인 대상에 해당하지 않는 주택을 건설하는 경우는 「주택법」 제19조제1항에 따른 건축허가 의제가 적용되지 않으므로 「건축법」에 따른 요건을 갖추어 건축허가를 개별적으로 받아야 합니다.
  
  그런데 「건축법」 제11조제11항제1호에서는 건축주가 대지의 사용권원을 확보한 경우 예외적으로 대지의 소유권을 확보하지 않아도 되도록 하면서 같은 호 단서에서는 “분양을 목적으로 하는 공동주택을 제외한다”고 규정하여 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 경우는 반드시 소유권을 확보하도록 하고 있습니다.
  
  그렇다면 이 사안과 같이 「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상이 아닌 도시형 생활주택을 건축하려는 경우는 「건축법」 제11조제1항에 따른 건축허가를 받아야 하고, 건축하려는 도시형 생활주택이 분양을 목적으로 하는 이상 「건축법」 제11조제11항제1호 단서의 적용을 받아 대지의 소유권을 확보해야 합니다.
  <관계 법령>
  
  주택법
  제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. (단서 및 각 호 생략)
  ② ～ ⑥ (생 략)
  제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. (생 략)
  2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
  3. (생 략)
  ② (생 략)
  
  건축법
  제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. (단서 생략)
  ② ～ ⑩ (생 략)
  ⑪ 제1항에 따라 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우. 다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다.
  2. (생 략)
  3. 건축주가 제1항에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위하여 「주택법」 제21조를 준용한 대지 소유 등의 권리 관계를 증명한 경우. 다만, 「주택법」 제15조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 대통령령으로 정하는 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우에 한정한다.
  4.ㆍ5. (생 략)
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.