기본정보

• 질의요지

  
  

  「주택법」제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 공동주택을 건설함에 있어 공동주택에 「건축법 시행령」제6조제1항제11호에 따른 주민공동시설을 설치할 경우에 그 주민공동시설의 면적에 해당하는 용적률을 완화하는 내용을 조례에 규정할 수 있는지?
  

• 의견

  
  

  이 사안의 경우 수원시에서는 「주택법」제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 공동주택을 건설함에 있어 공동주택에 「건축법 시행령」제6조제1항제11호에 따른 주민공동시설을 설치할 경우에 그 주민공동시설의 면적에 해당하는 용적률을 완화하는 것은 현행 「수원시 건축 조례」제17조제4항에 따라 가능할 것으로 보입니다.
  

• 이유

  
  

  「지방자치법」제22조 본문에서는 지방자치단체는 법령의 범위 안에서 그 사무에 관하여 조례를 제정할 수 있다고 규정하고 있고, 여기서 “법령의 범위 안”이란 법령에 위반되지 않는 범위 내에서를 의미한다고 할 것입니다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000추23 판결 참조). 이 사안에서는 「주택법」제15조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건축하는 공동주택에 「건축법 시행령」제6조제1항제11호 각 목 외의 부분에 따른 주민공동시설(이하 “주민공동시설”이라 함)을 설치하는 경우에, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 에 따른 용도지역별 용적률에도 불구하고 그 주민공동시설의 면적에 해당하는 용적률만큼 용적률을 완화하는 내용을 수원시 조례에 규정하는 것이 법령에 위배되는지 여부가 문제됩니다.
  
  먼저, 국토계획법 제6조, 제36조 및 제78조와 같은 법 시행령 제85조제1항 등의 규정을 종합하여 보면, 국토의 토지를 그 이용실태 및 특성 등을 고려하여 용도를 지정하고 그 용도지역별로 용적률의 상한을 규정하는 한편으로, 같은 법 시행령 제85조제3항제1호에서는 주거지역 등에서 임대주택을 건설하는 경우 등에는 같은 조 제1항에 따른 용적률 상한에도 불구하고 그 용적률을 완화하여 적용할 수 있도록 규정하고 있으나, 이 사안과 같은 임대주택 외의 공동주택에 대하여는 용적률을 완화하는 규정을 두고 있지 않습니다.
  
  살피건대, 「건축법」의 규정을 살펴보면, 같은 법 제56조에서는 용적률의 최대한도는 국토계획법 제78조에 따른 용적률의 기준에 따르되, 같은 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 제5조와 그 위임에 따라 정한 같은 법 시행령 제6조제1항제11호 및 같은 조 제2항제5호에서는 「주택법」제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건축하는 공동주택에 주민공동시설을 설치하는 경우에 국토계획법령에 따른 용도지역별 용적률 상한에 주민공동시설에 해당하는 용적률을 가산한 범위에서 건축조례로 정하는 용적률을 적용하도록 하고 규정하고 있는바, 이와 같은 규정은 국토계획법령에 따른 용적률과 용적률 완화 규정에도 불구하고 일정한 경우의 건축에 대하여 건축법령에서 용적률을 완화하도록 특례를 규정한 것이라 할 것입니다.
  
  「수원시 건축 조례」제17조제4항에서는 「건축법 시행령」제6조제1항제11호 및 제2항제5호에 따라 같은 조례에서 정하는 용적률에 관하여 “용적률은 주민공동시설에 해당하는 용적률을 가산하여 적용한다”고 규정하고 있는바, 같은 조례 규정의 뜻은 국토계획법 제78조 및 같은 법 시행령 제85조와 같은 규정의 위임에 따라 「수원시 도시계획 조례」제70조에서 규정하고 있는 수원시 관할구역의 토지에 대한 용도지역별 용적률에도 불구하고 그 용적률에 주민공동시설에 해당하는 용적률을 가산한 용적률의 범위에서 수원시가 건축물의 건축을 허용할 수 있도록 규정한 것으로 보입니다. 따라서, 수원시에서는 별도의 조례 입법을 하지 않더라도 「수원시 건축 조례」제17조제4항을 근거로 국토계획법 시행령 제85조와 「수원시 도시계획 조례」제70조에 따른 용적률에 주민공동시설에 해당하는 용적률을 가산한 용적률의 범위에서 용적률을 적용할 수 있을 것으로 보입니다.
  
  
  【관계 법령 및 자치법규 등】
  
  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
  제78조(용도지역에서의 용적률) ① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
  1. 도시지역
  가. 주거지역: 500퍼센트 이하
  나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하
  다. 공업지역: 400퍼센트 이하
  라. 녹지지역: 100퍼센트 이하
  2. 관리지역
  가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하
  나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하
  다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하. 다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 해당 지방자치단체의 조례로 125퍼센트 이내에서 완화하여 적용할 수 있다.
  3. 농림지역: 80퍼센트 이하
  4. 자연환경보전지역: 80퍼센트 이하
  ② 제36조제2항에 따라 세분된 용도지역에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각 호의 범위에서 대통령령으로 따로 정한다.
  ③ 제77조제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 제1항과 제2항에도 불구하고 200퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 따로 정한다.
  ④ 건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다.
  ⑤ 제1항과 제4항에도 불구하고 제36조에 따른 도시지역(녹지지역만 해당한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령으로 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다.
  ⑥ 제1항에도 불구하고 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 「사회복지사업법」제2조제4호에 따른 사회복지시설 중 대통령령으로 정하는 시설을 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우에는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 해당 용도지역에 적용되는 용적률을 완화할 수 있다. 이 경우 용적률 완화의 허용범위, 기부채납의 기준 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  
  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」
  제85조(용도지역 안에서의 용적률) ① 법 제78조제1항 및 제2항의 규정에 의한 용적률은 다음 각호의 범위안에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.
  1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
  2. 제2종전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하
  3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
  4. 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
  5. 제3종일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하
  6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
  7. 중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
  8. 일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
  9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
  10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
  11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
  12. 일반공업지역 : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하
  13. 준공업지역 : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하
  14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
  15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
  16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
  17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
  18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
  19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
  20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
  21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
  ② 제1항의 규정에 의하여 도시ㆍ군계획조례로 용도지역별 용적률을 정함에 있어서 필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 용적률을 달리 정할 수 있다.
  ③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 지역의 용적률을 다음 각 호의 구분에 따라 완화할 수 있다.
  1. 제1항제1호부터 제6호까지의 지역에서 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 또는 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택으로서 각각 임대의무기간이 8년 이상인 경우에 한정한다)을 건설하는 경우: 제1항제1호부터 제6호까지에 따른 용적률의 120퍼센트 이하의 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율
  2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 「고등교육법」 제2조에 따른 학교의 학생이 이용하도록 해당 학교 부지 외에 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사(이하 이 항에서 "기숙사"라 한다)를 건설하는 경우: 제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도의 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율
  가. 국가 또는 지방자치단체
  나. 「사립학교법」에 따른 학교법인
  다. 「한국사학진흥재단법」에 따른 한국사학진흥재단
  라. 「한국장학재단 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국장학재단
  마. 가목부터 라목까지의 어느 하나에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 출자하여 설립한 법인
  3. 「고등교육법」제2조에 따른 학교의 학생이 이용하도록 해당 학교 부지에 기숙사를 건설하는 경우: 제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도의 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율
  4. 「영유아보육법」제14조제1항에 따른 사업주가 같은 법 제10조제4호의 직장어린이집을 설치하기 위하여 기존 건축물 외에 별도의 건축물을 건설하는 경우: 제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도의 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율
  5. 제10항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설을 국가 또는 지방자치단체가 건설하는 경우: 제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도의 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율
  ④ 제3항의 규정은 제46조제9항 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
  ⑤ 제1항에도 불구하고 법 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우 제1항제1호부터 제13호까지의 용도지역에서는 해당 용적률의 120퍼센트 이하의 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율로 할 수 있다.
  ⑥ 법 제78조제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 지역 안에서의 용적률은 각 호에서 정한 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다.
  1. 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 100퍼센트 이하
  2. 수산자원보호구역 : 80퍼센트 이하
  3. 「자연공원법」에 따른 자연공원: 100퍼센트 이하
  4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지(도시지역외의 지역에 지정된 농공단지에 한한다) : 150퍼센트 이하
  ⑦ 법 제78조제4항의 규정에 의하여 준주거지역ㆍ중심상업지역ㆍ일반상업지역ㆍ근린상업지역ㆍ전용공업지역ㆍ일반공업지역 또는 준공업지역안의 건축물로서 다음 각호의 1에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관ㆍ교통ㆍ방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 제1항 각호의 규정에 의한 해당 용적률의 120퍼센트 이하의 범위안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율로 할 수 있다.
  1. 공원ㆍ광장(교통광장을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ하천 그 밖에 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지안의 건축물이나 공원ㆍ광장ㆍ하천 그 밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대지안의 건축물
  2. 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지안의 건축면적이 1천제곱미터 이상인 건축물
  ⑧ 법 제78조제4항의 규정에 의하여 다음 각호의 지역ㆍ지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 당해 건축물에 대한 용적률은 제1항 각호의 규정에 의한 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위안에서 대지면적의 제공비율에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율로 할 수 있다.
  1. 상업지역
  2. 삭제
  3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업을 시행하기 위한 정비구역
  ⑨ 법 제78조제5항에서 "창고 등 대통령령으로 정하는 용도의 건축물 또는 시설물"이란 창고를 말한다.
  ⑩ 법 제78조제6항 전단에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
  1. 「영유아보육법」 제2조제3호에 따른 어린이집
  2. 「노인복지법」 제36조제1항제1호에 따른 노인복지관
  3. 그 밖에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 해당 지역의 사회복지시설 수요를 고려하여 도시ㆍ군계획조례로 정하는 사회복지시설
  ⑪ 제1항에도 불구하고 건축물을 건축하려는 자가 법 제78조제6항 전단에 따라 그 대지의 일부에 사회복지시설을 설치하여 기부하는 경우에는 기부하는 시설의 연면적의 2배 이하의 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 추가 건축을 허용할 수 있다. 다만, 해당 용적률은 다음 각 호의 기준을 초과할 수 없다.
  1. 제1항에 따라 도시ㆍ군계획조례로 정하는 용적률의 120퍼센트
  2. 제1항 각 호의 구분에 따른 용도지역별 용적률의 최대한도
  ⑫ 국가나 지방자치단체는 법 제78조제6항 전단에 따라 기부 받은 사회복지시설을 제10항 각 호에 따른 시설 외의 시설로 용도변경하거나 그 주요 용도에 해당하는 부분을 분양 또는 임대할 수 없으며, 해당 시설의 면적이나 규모를 확장하여 설치장소를 변경(지방자치단체에 기부한 경우에는 그 관할 구역 내에서의 설치장소 변경을 말한다)하는 경우를 제외하고는 국가나 지방자치단체 외의 자에게 그 시설의 소유권을 이전할 수 없다.
  
  「건축법 시행령」
  제6조(적용의 완화) ① 법 제5조제1항에 따라 완화하여 적용하는 건축물 및 기준은 다음 각 호와 같다.
  1. ∼ 10. (생 략)
  11. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택에 「주택건설 기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설(주택소유자가 공유하는 시설로서 영리를 목적으로 하지 아니하고 주택의 부속용도로 사용하는 시설만 해당하며, 이하 "주민공동시설"이라 한다)을 설치하는 경우: 법 제56조에 따른 기준
  가. 「주택법」 제15조에 따라 사업계획 승인을 받아 건축하는 공동주택
  나. 상업지역 또는 준주거지역에서 법 제11조에 따라 건축허가를 받아 건축하는 200세대 이상 300세대 미만인 공동주택
  다. 법 제11조에 따라 건축허가를 받아 건축하는 「주택법 시행령」 제10조에 따른 도시형 생활주택
  12. (생 략)