기본정보

• 질의요지

  
  

  「김천시 도시계획 조례」 별표 27 제3호다목2)에서 규정하고 있는 연간 분할필지의 수 제한의 적용 제외대상인 “2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지”를 경상북도김천시조례 제1171호 「김천시 도시계획 조례」의 시행일인 “2015년 5월 21일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지”로 개정하는 것이 가능한지?
  

• 의견

  
  

  
  이 사안의 경우 김천시는 질의요지의 내용으로 「김천시 도시계획 조례」를 개정할 수 있을 것으로 보입니다.
  

• 이유

  
  

  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 별표 1의2 제2호라목(1)(라)에서는 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우 갖추어야 하는 토지분할 요건의 하나로 “이 법 또는 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할에 관한 사항은 해당 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정한 기준에 적합할 것”을 규정하고 있는바, 이러한 위임 규정에 따라 「김천시 도시계획 조례」(이하 “김천시조례”라 함)에 김천시의 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지를 분할하려는 경우에 관한 토지분할 허가의 기준을 규정할 수 있습니다.
  
  살피건대, 종전에는 도시지역에서의 토지분할에 대해서만 개발행위허가를 받도록 하던 것을 비도시지역의 토지분할도 개발행위허가를 받도록 하는 내용으로 2006년 3월 8일 법률 제7707호로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 개정된 점에 비추어 볼 때(2006년 3월 8일 법률 제7707호로 개정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 개정이유서 참조), 김천시조례 별표 27 제3호다목2)에서 “2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지”의 경우 연간 분할필지의 수 제한(4필지)을 적용하지 않도록 한 것은 2006년 3월 8일 전에 공유로 소유한 비도시지역의 토지에 대해서는 법률상 개발행위허가의 대상이 아니였던 점을 고려하여 그 토지분할허가의 기준을 일부 완화하여 규정한 것으로 보입니다.
  
  그리고 김천시조례의 입법연혁을 살펴보면, 종전에는 토지분할허가 기준으로 면적의 하한(200제곱미터 이상일 것)을 규정하고 있었으나, 2015년 5월 21일 경상북도김천시조례 제1171호로 김천시조례를 개정하면서 연간 분할필지 수 제한 규정을 신설(별표 27 제3호다목)하였는바, 이 사안에서 김천시조례 별표 27 제3호다목2)의 “2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지”를 “2015년 5월 21일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지”로 개정하려는 취지는 2015년 5월 21일 전에 이미 공유로 토지를 소유한 경우에 대하여 연간 분할필지 수를 제한 없이 허용하던 종전 규정에 대한 토지소유자의 신뢰를 보호하기 위한 것으로 보이고, 이는 연간 분할필지의 수 제한 규정의 적용 제외대상인 공유토지의 범위를 확대함으로써 토지분할허가의 기준을 완화하는 것으로, 국토계획법 시행령 별표 1의2 제2호라목(1)(라)의 위임에 따라 김천시조례에서 정할 수 있는 사항인 것으로 보입니다.
  
  또한, 이 사안에서 개정하려는 내용은 그 개정 규정의 시행일 이후 공유토지의 토지분할허가 시 연간 분할필지 수 제한(4필지)의 적용 여부를 판단하는 기준인 토지소유 시점을 2006년 3월 8일에서 2015년 5월 21일로 늦추는 것에 불과하므로, 이와 같은 개정 내용이 소급입법에 해당한다고 보기도 어려울 것입니다.
  
  따라서, 김천시조례 별표 27 제3호다목2)에서 규정하고 있는 연간 분할필지의 수 제한의 적용 제외대상을 “2015년 5월 21일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지”로 개정하는 것은 가능할 것입니다.
  
  [관계 법령 및 의견제시 대상 자치법규]
  
  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」
  제56조(개발행위허가의 기준) ①법 제58조제3항에 따른 개발행위허가의 기준은 별표 1의2와 같다.
  ② 법 제58조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 자연녹지지역을 말한다.
  ③ 법 제58조제3항제3호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 생산녹지지역 및 보전녹지지역을 말한다.
  ④국토교통부장관은 제1항의 개발행위허가기준에 대한 세부적인 검토기준을 정할 수 있다.
  
  
  
  「김천시 도시계획 조례」
  제32조(토지분할) 시장은 영 별표 1의2제2호라목(1)에 따라 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고, 토지를 분할하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.
  1. 분할제한면적 200제곱미터 이상으로 분할할 것
  2. 법 또는 다른 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할은 별표 27에 적합할 것
  
  【별표 27】
  토지분할 허가기준 (제32조제2호 관련)
  
  1. (용어의 정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
  가. “택지식 분할”이란 인·허가를 받지 않고 도로형태를 갖추어 그 필지에 접하게 다수 필지로 분할하는 것을 말한다.
  나. “바둑판식 분할”이란 인·허가를 받지 않고 도로형태를 갖추지 않은 바둑판형태의 다수 필지로 분할하는 것을 말한다.
  다. “기획부동산”이란 관계법령에 따라 원칙적으로 개발이 불가능한 토지를 분양 또는 판매하거나 개발이 허용되는 범위와 다르게 기획하여 광고 등을 통하여 토지를 분양 또는 판매하는 자를 말한다.
  2. (기획부동산의 판단기준) “기획부동산”의 판단 기준은 다음과 같다.
  가. 개발이 불가능한 토지를 택지식 및 바둑판식 형태로 토지분할을 하려는 자.
  나. 관계법령에서 허용되는 내용과 다르게 거짓으로 광고하여 부동산 질서를 해치는 자
  다. 택지식 및 바둑판식 형태의 토지를 신문, 인터넷, 전화 등을 통하여 다수에게 분양·판매를 목적으로 토지분할을 하려는 자.
  3. (토지분할허가 기준) 다음 각 호의 기준에 모두 적합한 경우에 한하여 허가하여야 한다.
  가. 관계법령에 의하여 인·허가를 받지 않고 분할할 경우 택지식 및 바둑판식 형태의 토지분할이 아닐 것.
  나. 기획부동산에 해당하는 토지분할이 아닐 것.
  다. 하나의 필지에 대한 분할가능 필지는 1년 내 총 4필지 이하여야 한다.
  다만, 다음의 어느 하나에 해당되는 토지의 경우에는 예외로 한다.
  1) 다른 토지와 합병을 위하여 분할하는 토지
  2) 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지
  3) 상속권자들이 상속인 법적비율에 따라 분할하는 토지
  4) 기존 묘지를 분할하는 경우
  4. (공유지분 분할허가) 토지분할허가 기준을 회피하고자 공유지분(법원의 판결 등)을 분할하는 경우에도 제3호를 적용한다.