이유
「건축법」 제60조제1항에 따르면, 허가권자는 가로구역(街路區域)을 단위로 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 건축물의 최고 높이를 지정·공고할 수 있고, 같은 조 제3항에 따르면, 제1항에 따른 최고 높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없되, 대지가 둘 이상의 도로, 공원, 광장, 하천 등에 접하는 경우에는 건축물의 높이를 해당 지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있습니다.
이에 따라, 건축물의 높이 제한과 관련하여 「광양시 건축조례」(이하 “광양시조례”라 함) 제67조제1항에서는 법 제60조제3항 단서에 따른 대지의 경우 건축물의 각 부분의 높이를 정하는 수평거리의 기준을 정함에 있어, 대지가 둘 이상의 도로에 접한 경우에는 가장 넓은 도로를 전면도로로 보고(제1호), 도로의 반대편에 공원, 광장, 하천 등 건축이 금지된 공지가 있는 도로를 전면도로로 하는 경우 그 공지의 반대편 경계선까지를 전면도로의 너비로 본다(제2호) 등으로 정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 제60조제3항 단서에 따른 대지에 16층(동일건축물에서 층수가 다른 경우에는 그 부분의 층수에 따른 규정을 적용함) 이상인 공동주택을 건축하는 경우에는 당해 건축물의 각 부분의 높이는 전면도로의 반대측 경계선까지 수평거리의 1.8배 이하로 하도록 정하고 있습니다.
사안은 최고높이가 정하여지지 않은 중심상업지역에서 16층 이상인 공동주택을 건축함에 있어 그 대지가 둘 이상의 도로에 접하고, 도로의 반대편에 건축이 금지된 공지인 공원이 있는 경우, ‘그 공원을 전면도로의 너비에 포함하여’ 그 전면도로의 반대측 경계선까지의 수평거리의 1.8배 이하로 건축물의 높이를 제한해야 하는지에 관한 질의입니다.
먼저, 「건축법」 제60조제3항 단서는 대지가 둘 이상의 도로, 공원, 광장, 하천 등에 접하는 경우 건축물의 높이 제한을 적용함에 있어 같은 항 본문을 적용하는 것이 적절치 아니한 점 등을 고려하여 지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있도록 한 것인데, 이러한 법률의 위임을 받은 광양시조례 제67조의 조문 구조상 제1항은 16층 이상인 공동주택 외의 건축에 적용되는 것이고, 같은 조 제2항은 16층 이상인 공동주택의 건축에 적용되는 것으로 한정하여 볼 여지가 있으나, 이렇게 볼 경우 동일하게 법 제60조제3항에 따른 대지에 건축하는 건축물임에도 수평거리의 기준을 16층 이상인 공동주택 여부에 따라 다르게 적용하는 결과를 초래하게 되므로, 내용상 광양시조례 제67조제1항은 「건축법」 제60조제3항 단서에 따른 대지에 건축하는 ‘모든’ 건축물의 높이를 정하는 수평거리의 기준을 공통적으로 정한 것이고, 같은 조례 제67조제2항은 같은 조 제1항에 따른 수평거리를 기준으로 하여 16층 이상인 공동주택에 대하여는 높이 제한을 「건축법」 제60조제3항 본문보다 완화하여 적용하기 위해 별도의 규정을 둔 것으로 볼 수 있는바, 사안에서 광양시조례 제67조제2항에 따른 16층 이상인 공동주택의 건축 시에도 높이를 정하는 수평거리의 기준으로서는 같은 조 제1항이 적용되어야 할 것으로 보입니다.
이에 광양시조례 제67조제1항을 구체적으로 살펴보면, 같은 항 제2호의 문언상 도로의 반대편에 공원, 광장, 하천 등 건축이 금지된 공지가 있는 경우 그 공지의 반대편 경계선이라 함은 도로와 접하는 편의 공지의 경계선이 아니라 도로와 접하지 않는 편의 공지의 경계선을 의미한다고 할 것이고, 그 공지의 반대편 경계선까지를 전면도로의 너비로 본다고 함은 도로와 접하지 않는 편의 공지의 경계선까지를 전면도로의 너비로 본다는 것을 의미하는 것으로 보이므로, 그 공지를 포함하여 전면도로의 너비로 본다고 보아야 할 것입니다.
만약, 광양시조례의 취지가 도로의 반대편에 있는 공원, 광장, 하천 등 건축이 금지된 공지를 전면도로의 너비에 포함하지 않고 도로만 전면도로의 너비에 포함되는 것으로 보아 건축물의 높이 제한 규정을 적용하고자 하는 것이었다면 같은 조례 제67조제1항제2호를 굳이 별도로 둘 필요가 없었다고 할 것이므로, 광양시조례 제67조제1항제2호를 별도로 둔 취지는 도로의 반대편에 있는 공원, 광장, 하천 등 건축이 금지된 공지를 전면도로의 너비에 포함하여 건축물의 높이 제한 규정을 적용하도록 한 것으로 보이는바, 도로의 반대편에 있는 공원, 광장, 하천 등 건축이 금지된 공지가 전면도로의 너비에 포함되지 않는다고 보는 것은 광양시조례 제67조제1항제2호의 취지에 반한다고 할 것입니다.
따라서, 광양시조례 제67조의 문언에 따를 때, 최고높이가 정하여지지 않은 중심상업지역에서 16층 이상인 공동주택을 건축함에 있어 그 대지가 둘 이상의 도로에 접하고, 도로의 반대편에 건축이 금지된 공지인 공원이 있는 경우에는 그 공원을 전면도로의 너비에 포함하여 그 전면도로의 반대측 경계선까지의 수평거리의 1.8배 이하로 건축물의 높이를 제한해야 할 것입니다.
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