국민참여입법센터

카. 거래에 따른 예외적 현물보상 시 기한 및 관계인 특례 인정 기한(안 제35조의9)
거래에 따른 예외적 현물보상 시 거래 가능 기한 및 관계인 특례 인정 기한을 대통...

「공공주택 특별법 시행령 일부개정령안」 중 부당한 조항에 대한 의견
1. 문제 조항 개요
시행령 일부개정령안 제35조의9 제7항에 따르면, '거래에 따른 예외적 현물보상 시 거래 가능 기한을 복합사업계획의 승인고시일로부터 6개월 이내로 제한' 한다고 규정하고 있습니다.
이는, 토지등소유자가 후보지 선정 이후에 토지를 매수한 경우라도 일정 요건을 충족하면 예외적으로 현물보상을 받을 수 있도록 허용한 상위 법률 조항(공공주택 특별법 제40조의10 제7항제1호다목 단서)의 취지와 배치됩니다.

2. 법 개정의 본래 취지
2025년 1월 31일 개정된 공공주택 특별법의 개정이유 중에서는 다음과 같은 입법 목적이 명확히 제시되어 있습니다. '후보지 선정 이후 토지를 거래한 자에게도 일정 조건 충족 시 예외적으로 현물보상을 제공할 수 있도록 함.'
즉, 기존에는 후보지 선정일 이전 소유자에게만 현물보상을 인정했으나, 후보지 선정 이후 거래자도 일정 조건을 갖추면 예외적으로 권리 승계 가능하다는 내용이며 이는 사업 진행 도중 발생하는 현실적 소유권 변동을 반영하기 위한 제도적 보완입니다.

3. 시행령 개정안의 문제점
① 상위법의 취지를 제한적으로 해석하여 위임입법의 한계를 벗어난 것이며 법에서는 거래 허용 시점을 후보지 선정일 이후로 열어두고 있으며, 예외적 현물보상 가능 여부는 조건에 따라 판단하도록 하고 있습니다. 그런데 시행령에서는 그 범위를 다시 축소하여 '복합사업계획 승인고시일로부터 6개월까지'로 기한을 제한함으로써, 사실상 상당수 거래자에게 현물보상 권리를 제한하는 내용입니다.

② 상위법과의 불일치로 위헌 또는 위법 소지
상위법은 일정 조건만 충족하면 예외적 보상이 가능하다고 명시했는데, 하위법에서 이를 다시 기한으로 제한하는 것은 법률의 취지를 훼손하는 위임입법의 남용이며, 법률유보원칙에도 어긋납니다.

③ 법적 안정성과 예측 가능성 침해
후보지 선정 이후 소유권을 취득한 토지등소유자는 법 개정 내용과 언론 보도 등을 참고해 합리적인 기대를 가졌으나 사후적으로 6개월 기한이라는 새로운 제한을 둠으로써, 기득권 침해와 신뢰보호 원칙 위반 소지가 발생될 수 있습니다. 이와 같은 시행령 개정은 법개정 취지를 온전하게 이해하고 기대했던 도심복합사업 사업지의 토지등소유자 입장에서는 전혀 예측할 수 없었던 황당한 내용일 수 밖에 없습니다.

4. 개선 방향 제안
시행령 제35조의9 제7항은 삭제하고 법 제40조의10 제7항의 문구에 따라 '후보지 선정일 이후 일정 요건을 갖춘 거래자'의 구체적 요건을 명시하는 것이 타당합니다.

카. 거래에 따른 예외적 현물보상 시 기한 및 관계인 특례 인정 기한(안 제35조의9)
거래에 따른 예외적 현물보상 시 거래 가능 기한 및 관계인 특례 인정 기한을 대통...

개정 공공주택특별법(2025. 1. 31. 법률 제20754호로 일부개정된 것)의 개정취지는, "도심 공공주택 복합사업이 원활하게 추진될 수 있도록 토지 등에 대한 현물보상과 관련하여 우선공급 기준일을 후보지 선정일로 조정하고, 우선공급 기준일 이후에 후보지 내 토지 등을 거래한 자에게도 일정 조건 충족 시 예외적으로 현물보상을 제공할 수 있도록 하며, 대통령령으로 정하는 규모의 상업시설 등도 토지로 현물보상할 수 있도록 하고, 후보지 선정에 따른 토지가격 변동 시 보상평가 기준일을 후보지 선정일로 하며, 분양계약 체결 후에는 현물보상을 받기로 결정된 권리의 전매를 허용한다(제40조의10)"라는 것이었습니다.

개정법의 개정이유에 명시적으로 언급된 바와 같이, 개정법은 후보지 선정 이후 과도한 사업 지연으로 재산권 침해가 장기화되지 않도록 하기 위해 개정되었습니다. 이를 위해 전매를 허용함으로써 기본적인 재산권 행사가 가능하도록 한 것이 법 제40조의10 규정취지입니다.

그런데 거래에 따른 예외적 현물보상 시 거래 가능 기한을 복합사업계획의 승인고시일로부터 6개월로 정해놓으면, 일부 승인고시가 있은 지 6개월이 지난 지역은 개정법의 개정이유에도 불구하고 아예 전매가 불가능해지는 이상한 상황이 벌어집니다. 복합사업계획 승인고시 후 6개월이라는 수치는 어떠한 합리적 근거 없이 무작위로 정해진 것으로, 전매를 허용한다는 법률개정 취지와도 전면으로 반하며 특정 지역(ex. 증산4구역)의 모든 전매거래를 금지하는 효과를 가져오게 됩니다. 애초에 후보지 내 재산권의 과도한 침해를 우려하여 이러한 개정규정이 입안된 것인데, 법률이 아닌 시행령을 통해 특정 지역에는 거래 가능성을 완전히 박탈하는 것은 위임한 법률의 취지에 정면으로 반할뿐더러 어떠한 정책목적도 달성하지 못하는 뜬금없는 하위입법입니다.

과연 이와 같은 규정을 통해 특정 지역의 전매거래를 완전히 차단하는 것이 비례적으로 합당한지에 대한 검토가 필요하며, 왜 상위입법을 정면으로 무시하는 방식으로 시행령 입법이 이루어졌는지에 대한 원인 파악과 세부적 검토가 필요합니다.

이미 상당 기간 재산권 행사가 제한된 지역에 대해 아무런 합리적 근거 없이 정한 수치에 따라 추가적으로 앞으로도 상당 기간 재산권을 행사하지 못하는 것은 전혀 납득하기 어려운 시행령 입법이므로, 이에 대한 구체적 해결책을 모색해 잘못된 시행령안을 고쳐야 할 것입니다.

바. 후보지 선정 및 철회 시 공고 사항 규정(안 제35조의2)
기존 보도자료 배포 등의 방법으로 후보지 선정 및 철회중으로 이를 법제화하며 공고방식 등을 대통령령에 위...

시행령 개정안 제35조의2에 따른 공고가 없는 후보지 선정일을 인정하는 것은 부당합니다

개정안 제35조의2는 복합지구 후보지를 선정하거나 변경할 경우,
사업명, 유형, 위치 및 면적, 사업자 등 4가지 사항을 관보 또는 인터넷에 공고해야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.

그러나 현재 국토교통부 공공주택본부 공공주택추진단 도심주택공급총괄과에서는 개정법이 시행되기 전 언론 보도 등을 통해 밝힌 날을 후보지선정일로 강행할 것 이라는 답변을 하고 있습니다.

이는 다음과 같은 이유로 부당합니다. 

첫째, "공고하여야 한다"는 강행규정입니다.
공고는 단순한 알림이 아니라, 후보지 선정일이 공식적으로 성립되기 위한 전제 조건입니다.
→ 공고가 없었다면, 후보지 선정일 자체가 성립할 수 없습니다.

둘째, 권리산정 기준일과 직결되는 중대한 문제입니다.
후보지 선정일은 보상, 수용, 재산권 보호에 영향을 미치므로, 반드시 공식적이고 명확해야 합니다.
→ 공고 없는 후보지 발표는 국민의 신뢰이익을 침해하고, 불공정한 처분으로 이어질 수 있습니다.

 셋째, 개정의 취지를 정면으로 위반하는 결과입니다.
제35조의2 신설 취지는 절차의 투명성과 정당성 확보입니다.
→ 그런데 실무상 공고 없이 선정일을 인정한다면, 입법 취지를 무시하는 결과가 됩니다.

그러므로 다음과 같이 요청합니다.
제35조의2에 따른 공고가 없으면 후보지 선정일로 인정할 수 없음을 명확히 해주십시오.
과거 후보지 공고 없이 예정지구, 복합지구에 도달한 지구는 개정법 부칙에 따라 소급 없이, 개정법 시행일을 후보지 선정일로 간주하여 주십시오.

전체 주요내용...

시행령 개정안 제35조의2에 따른 공고가 없는 후보지 선정일을 인정하는 것은 부당합니다

개정안 제35조의2는 복합지구 후보지를 선정하거나 변경할 경우,
사업명, 유형, 위치 및 면적, 사업자 등 4가지 사항을 관보 또는 인터넷에 공고해야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.

그러나 현재 국토교통부 공공주택본부 공공주택추진단 도심주택공급총괄과에서는 개정법이 시행되기 전 언론 보도 등을 통해 밝힌 날을 후보지선정일로 강행할 것 이라는 답변을 하고 있습니다.

이는 다음과 같은 이유로 부당합니다. 

첫째, "공고하여야 한다"는 강행규정입니다.
공고는 단순한 알림이 아니라, 후보지 선정일이 공식적으로 성립되기 위한 전제 조건입니다.
→ 공고가 없었다면, 후보지 선정일 자체가 성립할 수 없습니다.

둘째, 권리산정 기준일과 직결되는 중대한 문제입니다.
후보지 선정일은 보상, 수용, 재산권 보호에 영향을 미치므로, 반드시 공식적이고 명확해야 합니다.
→ 공고 없는 후보지 발표는 국민의 신뢰이익을 침해하고, 불공정한 처분으로 이어질 수 있습니다.

 셋째, 개정의 취지를 정면으로 위반하는 결과입니다.
제35조의2 신설 취지는 절차의 투명성과 정당성 확보입니다.
→ 그런데 실무상 공고 없이 선정일을 인정한다면, 입법 취지를 무시하는 결과가 됩니다.

그러므로 다음과 같이 요청합니다.
제35조의2에 따른 공고가 없으면 후보지 선정일로 인정할 수 없음을 명확히 해주십시오.
과거 후보지 공고 없이 예정지구, 복합지구에 도달한 지구는 개정법 부칙에 따라 소급 없이, 개정법 시행일을 후보지 선정일로 간주하여 주십시오.

바. 후보지 선정 및 철회 시 공고 사항 규정(안 제35조의2)
기존 보도자료 배포 등의 방법으로 후보지 선정 및 철회중으로 이를 법제화하며 공고방식 등을 대통령령에 위...

시행령 개정안 제35조의2에 따른 공고가 없는 후보지 선정일을 인정하는 것은 부당합니다

개정안 제35조의2는 복합지구 후보지를 선정하거나 변경할 경우,
사업명, 유형, 위치 및 면적, 사업자 등 4가지 사항을 관보 또는 인터넷에 공고해야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.

그러나 현재 국토교통부 공공주택본부 공공주택추진단 도심주택공급총괄과에서는 개정법이 시행되기 전 언론 보도 등을 통해 밝힌 날을 후보지선정일로 강행할 것 이라는 답변을 하고 있습니다.

이는 다음과 같은 이유로 부당합니다. 

첫째, "공고하여야 한다"는 강행규정입니다.
공고는 단순한 알림이 아니라, 후보지 선정일이 공식적으로 성립되기 위한 전제 조건입니다.
→ 공고가 없었다면, 후보지 선정일 자체가 성립할 수 없습니다.

둘째, 권리산정 기준일과 직결되는 중대한 문제입니다.
후보지 선정일은 보상, 수용, 재산권 보호에 영향을 미치므로, 반드시 공식적이고 명확해야 합니다.
→ 공고 없는 후보지 발표는 국민의 신뢰이익을 침해하고, 불공정한 처분으로 이어질 수 있습니다.

 셋째, 개정의 취지를 정면으로 위반하는 결과입니다.
제35조의2 신설 취지는 절차의 투명성과 정당성 확보입니다.
→ 그런데 실무상 공고 없이 선정일을 인정한다면, 입법 취지를 무시하는 결과가 됩니다.

그러므로 다음과 같이 요청합니다.
제35조의2에 따른 공고가 없으면 후보지 선정일로 인정할 수 없음을 명확히 해주십시오.
과거 후보지 공고 없이 예정지구, 복합지구에 도달한 지구는 개정법 부칙에 따라 소급 없이, 개정법 시행일을 후보지 선정일로 간주하여 주십시오.

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공공주택 특별법은 오랜 기간 의도와 달리 지연되고 있으며 이로 인해 개정법을 통해 현물보상 기준일들을 완화하려는 의도를 명시하며 개정되었으나 국토교통부에서는 개정법의 의도를 일탈하는 고시를 하겠다고 지속적으로 답변하고 있습니다.
개정법과 개정령을 준수하는 고시를 통해 개정 의도를 준수하여 주십시오.

국토교통부가 개정법의 의도인 무주택자가 후보지 선정 이후 취득하는 경우에 해당하는 현물 보상 확대를 의도적으로 회피하는 것은 입법권을 침범하는 것으로 행정심판, 행정소송, 국가배상법에 따른 손해배상 소송 등의 위험이 존재합니다. 개정법에서 부여하는 권리를 2025년 8월 1일부터 양도받은 국토교통부 장관이 개정법 시행 이전의 임의의 날짜를 지정하여 입법자의 의도인 현물보상 확대를 부정하고, 소급 적용을 주장하는 것은 행정권의 일탈이며 남용입니다. 이에 대해 많은 민원인들이 지적하고 있으나 이를 계속해서 고집하는 것은 추후 갈등의 가능성을 높이는 소극행정입니다.

개정된 공공주택 특별법은 국토교통위원장이 대안으로 제안하여 통과된 것으로 도심공공주택복합사업의 현물보상에 관해 김기표, 김재섭, 한민수, 천준호, 한정애 5개 의원안이 반영된 것입니다. 5개 의원안에서 모두 후보지 선정 이후라도 무주택자가 취득하면 현물보상을 제공할 수 있도록 한다는 의도를 명확히 하였습니다.

국회에서 통과되어 공포하고 시행을 앞둔 [2207085] 공공주택 특별법 일부개정법률안(대안)(국토교통위원장)에서
명시된 입법의도입니다.
나. 도심 공공주택 복합사업이 원활하게 추진될 수 있도록 토지 등에 대한 현물보상과 관련하여 우선공급 기준일을 후보지 선정일로 조정하고, 우선공급 기준일 이후에 후보지 내 토지 등을 거래한 자에게도 일정 조건 충족 시 예외적으로 현물보상을 제공할 수 있도록 하며, 대통령령으로 정하는 규모의 상업시설 등도 토지로 현물보상이 가능토록 하고, 후보지 선정에 따른 토지가격 변동 시 보상평가 기준일을 후보지 선정일로 하며, 분양계약 체결 후에는 현물보상을 받기로 결정된 권리의 전매를 허용함(안 제40조의10).

위원장 안에 대안반영 폐기된 법안들에 명시된 입법의도입니다.
[2203282] 공공주택 특별법 일부개정법률안(김기표의원 등 10인)에서
라. 토지등의 보상가격 기준일을 후보지 선정일로 변경할 수 있도록 하고, 도심 공공주택 복합사업에 따른 현물보상 대상자를 '21. 6. 30. 이전 토지 및 주택 취득자에서 후보지 선정 이전의 토지 및 주택 취득자로 확대하며, 특히 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구가 아닌 경우에는 예정지구 지정일로 추가 확대함. 또한, 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구일 경우에는 무주택자 등이 취득하는 경우 후보지 선정 이후 취득의 경우에도 사업시행자가 현물보상을 제공할 수 있도록 함(안 제40조의10).
[2202921] 공공주택 특별법 일부개정법률안(김재섭의원 등 10인)에서
라. 토지등의 보상가격 기준일을 후보지 선정일로 변경할 수 있도록 하고, 도심 공공주택 복합사업에 따른 현물보상 대상자를 '21. 6. 29. 이전 토지 및 주택 취득자에서 후보지 선정 이후의 토지 및 주택 취득자로 확대하며, 무주택자 등이 취득하는 경우 후보지 선정 이후 취득의 경우에도 사업시행자가 현물보상을 제공할 수 있도록 함(안 제40조의10).
[2202560] 공공주택 특별법 일부개정법률안(한민수의원 등 10인)에서
가. 토지등의 보상가격 기준일을 후보지 선정일로 변경할 수 있도록 하고, 도심 공공주택 복합사업에 따른 현물보상 대상자를 '21. 6. 29. 이전 토지 및 주택 취득자에서 후보지 선정 이후의 토지 및 주택 취득자로 확대하며, 무주택자 등이 취득하는 경우 후보지 선정 이후 취득의 경우에도 사업시행자가 현물보상을 제공할 수 있도록 함(안 제40조의10).
[2203008] 공공주택 특별법 일부개정법률안(천준호의원 등 12인)에서
다. 도심 공공주택 복합사업 시행 시 토지등의 보상가격 기준일을 후보지 선정일로 변경할 수 있도록 하고, 도심 공공주택 복합사업에 따른 현물보상 대상자를 후보지 선정 이전의 토지ㆍ주택 취득자 및 후보지 선정 이후의 무주택자 등인 토지ㆍ주택취득자로 확대함(안 제40조의10).
[2201351] 공공주택 특별법 일부개정법률안(한정애의원 등 10인)에서
라. 토지등의 보상가격 기준일을 후보지 선정일로 변경할 수 있도록 하고, 도심 공공주택 복합사업에 따른 현물보상 대상자를 ’21. 6. 29. 이전 토지 및 주택 취득자에서 후보지 선정 이후의 토지 및 주택 취득자로 확대하며, 무주택자 등이 취득하는 경우 후보지 선정 이후 취득의 경우에도 사업시행자가 현물보상을 제공할 수 있도록 함(안 제40조의10).

바. 후보지 선정 및 철회 시 공고 사항 규정(안 제35조의2)
기존 보도자료 배포 등의 방법으로 후보지 선정 및 철회중으로 이를 법제화하며 공고방식 등을 대통령령에 위...

시행령 개정안 제35조의2에 따른 공고가 없는 후보지 선정일을 인정하는 것은 부당합니다

개정안 제35조의2는 복합지구 후보지를 선정하거나 변경할 경우,
사업명, 유형, 위치 및 면적, 사업자 등 4가지 사항을 관보 또는 인터넷에 공고해야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.

그러나 현재 국토교통부 공공주택본부 공공주택추진단 도심주택공급총괄과에서는 개정법이 시행되기 전 언론 보도 등을 통해 밝힌 날을 후보지선정일로 강행할 것 이라는 답변을 하고 있습니다.

이는 다음과 같은 이유로 부당합니다. 

첫째, "공고하여야 한다"는 강행규정입니다.
공고는 단순한 알림이 아니라, 후보지 선정일이 공식적으로 성립되기 위한 전제 조건입니다.
→ 공고가 없었다면, 후보지 선정일 자체가 성립할 수 없습니다.

둘째, 권리산정 기준일과 직결되는 중대한 문제입니다.
후보지 선정일은 보상, 수용, 재산권 보호에 영향을 미치므로, 반드시 공식적이고 명확해야 합니다.
→ 공고 없는 후보지 발표는 국민의 신뢰이익을 침해하고, 불공정한 처분으로 이어질 수 있습니다.

 셋째, 개정의 취지를 정면으로 위반하는 결과입니다.
제35조의2 신설 취지는 절차의 투명성과 정당성 확보입니다.
→ 그런데 실무상 공고 없이 선정일을 인정한다면, 입법 취지를 무시하는 결과가 됩니다.

그러므로 다음과 같이 요청합니다.
제35조의2에 따른 공고가 없으면 후보지 선정일로 인정할 수 없음을 명확히 해주십시오.
과거 후보지 공고 없이 예정지구, 복합지구에 도달한 지구는 개정법 부칙에 따라 소급 없이, 개정법 시행일을 후보지 선정일로 간주하여 주십시오.

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